Ako vybaviť stavebné povolenie v roku 2024

Od 1 apríla 2024 mal začať platiť v Slovenskej republike nový stavebný zákon. Avšak avizované zmeny by sa mali posunúť z pôvodného termínu minimálne o rok až rok a pol. Ak ste sa v roku 2024 rozhodli pre stavbu nového domu, je nutné zvážiť niekoľko dôležitých krokov potrebných k samotnej realizácií stavby. Jedným z najdôležitejších dokumentov je stavebné povolenie bez ktorého sa do stavby pustiť nemôžete. Ako vybaviť stavebné povolenie, aké ďalšie dokumenty budete potrebovať aké zmeny prinesie nový stavebný zákon, si vysvetlíme v nasledujúcom článku.

Nový stavebný zákon

Pôvodný stavebný zákon je platný od roku 1976. O novom stavebnom zákone, ktorý by mal byť platný od 1.4.2025, tvrdia jeho tvorcovia, že bude moderný, koncepčný a mal by pomôcť nielen stavebníkom a developerom ale hlavne obyčajným ľuďom.
Zmeny by sa mali týkať hlavne:

• elektronizácie schvaľovacieho procesu,
• zjednodušenie a zrýchlenie procesu znížením počtu úkonov
• presunu stavebných úradov a kompetencií,
• a v neposlednom rade by mal pomôcť pri riešení čiernych stavieb.

Naproti to účinný zostane zákon o územnom plánovaní, aj keď by mali byť prijaté drobné úpravy.

Elektronizácia dát

Nová stavebná legislatíva prinesie v praxi viaceré zlepšenia, ktoré budú pre všetkých citeľné takmer okamžite. Najvýraznejším pozitívom stavebnej reformy je, že nové konania budú plne postavené na elektronizácii procesov, na čo je naviazaná aj zmena vo verejnej správe. Oblasť výstavby bude spadať pod špecializovanú štátnu správu. V oblasti územného plánovania sa zjednotí metodika a výsledkom tohto procesu budú prehľadnejšie a čitateľnejšie územné plány

Podľa nového zákona by mali mať všetky obce, mestá a regióny digitálny územný plán a stavebné povoľovanie bude digitálne. Automatizácia bude na začiatku najlepšie fungovať pri jednoduchých úkonoch. Napríklad pri správne pripravenej a zadanej drobnej stavbe, pri posielaní dokumentov do ďalších úkonov, pri odhaľovaní chýb v elektronicky podaných žiadostiach a podobne. Už pri podávaní žiadostí systém automaticky nedovolí odoslať ďalej nesprávne vyplnený formulár. Tak zabráni stavebníkom podávať formuláre s chybami, úrady ušetrí manuálnych kontrol, a celý proces sa zrýchli.

Nový zákon by mal zaviesť viaceré nástroje na to, aby sa rozpory medzi zúčastnenými stranami v stavebnom konaní riešili efektívne. Na každej úrovni, či už vo vzťahu medzi stavebníkom (alebo projektantom) a dotknutým orgánom alebo vo vzťahu medzi stavebným úradom a dotknutým orgánom, sú zavedené jasné pravidlá pre prerokovanie a vysporiadanie rozporov. Stavebné konania budú vedené v jednotnom informačnom systéme vytvorenom pre plnenie úloh územného plánovania a výstavby. Všetka komunikácia a procesy budú prebiehať elektronicky. Dokumenty o stavbách ako aj územné plány budú všetkým k dispozícii na jednom mieste v reálnom čase.
Viac zistíte TU

Informačný systém URBION

Informačný systém URBION by mal byť kľúčovým systémom, v ktorom budú po novom prebiehať procesy územného plánovania aj stavebné konania. Informačný systém URBION, by mal v prvej fáze obsahovať jednotné formuláre či zdieľané úložisko. Fungovať by mal podľa zákona od apríla 2025. Druhá verzia systému je plánovaná na spustenie od januára 2026.
Viac o informačnom systéme URBION TU

Stavebné povolenie

Aktuálne, stavebné povolenie je dokument, ktorý si musíte vybaviť pri akejkoľvek väčšej stavbe nehnuteľnosti, ktorá má viac ako 25 m². O povolenie musíte požiadať aj pri rozsiahlejšej rekonštrukcii alebo pri zmene stavby. V niektorých prípadoch stavebné povolenie nepotrebujete a stačí, keď plán vašej stavby alebo rekonštrukcie domu ohlásite príslušnému stavebnému úradu.

Stavebný zákon určuje, že ide o tieto typy stavieb:

• jednoduchá stavba, prístavba alebo nadstavba, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí
• drobné stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu ovplyvniť životné prostredie
• stavebné úpravy, ktoré nemenia vzhľad stavby, nezasahujú do nosných konštrukcií, nemenia spôsob užívania stavby a neohrozujú záujmy spoločnosti
• udržiavacie práce, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť, vzhľad, životné prostredie
• udržiavacie práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou
• pri stavbách elektronických komunikačných sietí umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2,5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby a prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 4,5 m
• výmena a dopĺňanie telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby
• reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m², pokiaľ tento zákon neustanovuje inak

Ak plánujete len naozaj drobnú rekonštrukciu, vtedy sa nemusíte trápiť ani s ohlásením na stavebný úrad. Ide hlavne o prípady, keď meníte krytinu na streche, okná, dvere, elektroinštalácie v rámci objektu, plot alebo nenosné priečky v rámci rodinného domu.

Podklady k žiadosti o stavebné povolenie

K vydaniu stavebného povolenia sa viažu viaceré podklady, ktoré musíte stavebnému úradu doložiť. Musíte si ich dať teda vypracovať ešte predtým, ako podáte žiadosť. Dôležité je vybavovať stavebné povolenie v dostatočnom predstihu, pretože už aj z vlastnej skúsenosti musíte vedieť, že na úradoch sa nič nedá vybaviť len tak na počkanie.

Poklady, ktoré potrebujete pri vybavovaní stavebného povolenia:

• list vlastníctva
• kópia katastrálnej mapy nie staršia ako 3 mesiace (vybavuje sa na katastrálnom úrade spolu s listom vlastníctva)
• projektová dokumentácia stavby
• certifikát o spôsobilosti projektanta
• územné rozhodnutie
• vyhlásenie o stavebnom dozore
• meno stavebného dozoru
• súhlas vodární, elektrární, plynární
• vyjadrenie správcu cesty a dopravného inšpektorátu
• súhlas obce alebo mesta s malým zdrojom znečistenia ovzdušia, za ktorý sa pokladá aj kotol
• súhlas susedov, v prípade ak chcete stavať inak ako povoľuje stavebný zákon
• iné doklady

Potrebné náležitosti k vybaveniu stavebného povolenia sa môžu od kraja ku kraju líšiť. Najistejšie je teda, ak zájdete na úrad osobne a od príslušných pracovníkov zistíte, aké tlačivá potrebujete.

Vyjadrenia správcov inžinierskych sietí

K žiadosti na stavebné povolenie musíte priložiť aj vyjadrenia správcov inžinierskych sietí kvôli technickému hľadisku stavby. O väčšinu vyjadrení môžete požiadať aj online.

Elektrina

Aby vašu stavbu mohli napojiť na elektrinu musíte mať potrebné vyjadrenie správcu distribučnej siete. V žiadosti vyjadrenia správcu distribučnej siete musíte vyplniť informáciu o tom, aký typ prípojky chcete, s akým príkonom, sadzbou a tiež typ vykurovania. K tejto žiadosti musíte priložiť projektovú dokumentáciu, ktorá rieši elektroinštaláciu, kópiu katastrálnej mapy, list vlastníctva, osadenie domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí.

Voda / Kanalizácia / Žumpa

Súhlas na napojenie domu na vodu a kanalizáciu získate vyjadrením pobočky vodární. Navštívte ju osobne a pripravte si so sebou kópiu katastrálnej mapy a nákres osadenia domu na pozemku.

Plyn

Ak chcete kúriť plynom, potrebujete súhlas plynární. K tejto žiadosti musíte pridať kópiu katastrálnej mapy a projekt osadenia domu.

Telekomunikačné / Optické siete 

Overte si či sa vo vašej lokalite nachádza optická sieť a požiadajte správcu o vyjadrenie.

Vyjadrenie správcu ciest

Ďalším krokom je zabezpečiť napojenie pozemku a stavby na pozemné komunikácie. K tomu je potrebné vyjadrenie správcu cesty, na ktorú budete mať zriadený výjazd z vášho pozemku. Cesta môže byť buď v správe obce alebo Slovenskej správe ciest. Žiadosť musíte podať aj na dopravný inšpektorát. Dokument, ktorý budete potrebovať je projekt vjazdu.

Vyjadrenie obce

Pred realizáciou stavby musíte získať aj územné rozhodnutie, teda súhlas obce, v ktorej idete stavať. Väčšina obcí má svoj vlastný územný plán vymedzujúci miesta, na ktorých sa môžu realizovať stavebné úpravy. Pozemok by sa mal nachádzať v územnom pláne obce na individuálnu bytovú výstavbu. Keď získate toto rozhodnutie môžete začať riešiť stavebné povolenie, o ktorého postupe si postupne hovoríme v článku. V prípade jednoduchých stavieb, ako sú rodinné domy, prístavby alebo nadstavby, môže stavebný úrad územné a stavebné konanie zlúčiť. Ide o jednoduchší a rýchlejší proces. Vtedy podávame len jednu žiadosť a bude len jedno konanie.

Vyjadrenie pozemkového úradu

Ak chcete stavať na pozemku, ktorý je na liste vlastníctva vedený ako záhrada, orná pôda alebo vinica budete potrebovať súhlas pozemkového úradu na vyňatie poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu. To prakticky znamená, že zmeníte pozemok na nepoľnohospodársky a môžete ho využívať na stavebné účely. O vyjadrenie pozemkového úradu môžete zažiadať až po tom, ako vám stavebný úrad zlúči územné konanie so stavebným. K zlúčeniu dochádza, keď ideme stavať na pozemku, ktorý sa nachádza v územnom pláne obce a je určený na individuálnu bytovú výstavbu.

K žiadosti na pozemkový úrad budete totiž potrebovať vyjadrenie stavebného úradu o zlúčení, list vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy, výkres situácie spolu s technickou správou z projektu stavby, súhlas obce s vyňatím pozemku, určenie bonity pôdy, bilanciu skrývky poľnohospodárskej pôdy a geometrický plán, v ktorom bude zakreslené, ktorá časť parcely sa má vyňať.

Vyjadrenie železničnej spoločnosti

Súhlas od ŽSR potrebujete ak chcete stavať v blízkosti železničnej trate. V tomto prípade budete potrebovať spracovať situáciu so zakresleným ochranným pásmom železničnej trate a kilometrovníkom. Spracuje ho váš projektant.

Vyjadrenie životného prostredia

K výstavbe vášho domu potrebujete aj súhlas okresného úradu ochrany životného prostredia. K žiadosti musíte priložiť projektovú dokumentáciu, kópiu katastrálnej mapy a list vlastníctva.

Vyjadrenie stavebného dozoru

K stavebnému povoleniu musíte priložiť aj dokument vyjadrenia stavebného dozoru bez ohľadu na to, či sa chystáte postaviť dom svojpomocne alebo vám bude výstavbu realizovať vybraná stavebná firma.

Ak bude stavbu realizovať firma, stačí v žiadosti uviesť jej meno. Meno dozoru môžete doložiť aj neskôr. Pred začatím stavby však musíte na úrad priniesť zmluvu o dielo so stavebnou firmou. V prípade svojpomocnej výstavby musíte k žiadosti pripojiť vyhlásenie oprávnenej osoby, ktorá bude zabezpečovať odborné vedenie nad celou stavbou.

Projektová dokumentácia

Popri všetkej byrokracii nesmiete zabudnúť na jeden z hlavných dokumentov, ktorým je práve projektová dokumentácia. Majte pre istotu vždy so sebou aspoň 3 kópie tohto dokumentu, pretože ho budete musieť predložiť na viacerých inštitúciách. Projektová dokumentácia obsahuje situáciu osadenia stavby, technickú a sprievodnú správu, realizované prípojky, statiku, elektroinštalácie, zdravotechniku, kúrenie, inštalácie plynu, energetickú hospodárnosť budovy a projekt požiarnej ochrany. O tom, čo všetko potrebujete mať napísané v projektovej dokumentácii sa poraďte so svojím projektantom alebo na stavebnom úrade.

Poplatky spojené so stavebným povolením

Vybavovanie stavebného povolenia sa nezaobíde bez povinných poplatkov, z ktorých vaša peňaženka zaplače ešte pred samotným začiatkom stavania vysneného bývania. Pre rôzne druhy stavieb či prístavieb sú rôzne poplatky. Viac o poplatkoch sa dočítate v našom článku Koľko stojí stavba domu v roku 2024.
Návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby

• fyzická osoba – 40€
• právnická osoba – 100€

Poplatok sa nevyberá, ak nám stavebný úrad zlúčil územné konanie so stavebným. Vtedy podávame len jedno rozhodnutie.

Zákon stanovuje tieto správne poplatky za žiadosti o stavebné povolenie:

Stavby na bývanie

• stavba rodinného domu – 50€
• stavba bytového domu – 200€

Stavby na individuálnu rekreáciu ako chaty, rekreačný domy, zmeny dokončených stavieb alebo stavby pred dokončením

• ak zastavaná plocha nepresahuje 25 m² – 25€
• ak zastavaná plocha presahuje 25 m² – 50€

Na stavebné úpravy dokončených stavieb vyžadujúce stavebné povolenie

• rodinných domov a stavieb na individuálnu rekreáciu –  35€
• bytových domov – 100€

Na stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov alebo stavieb na individuálnu rekreáciu

• garáže s jedným alebo dvoma miestami-  30€
• na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 30€
• na vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka –  30€
• na spevnené plochy a parkoviská – 30€
• na stavby s doplnkovou funkciou k týmto stavbám, napríklad letné kuchyne, bazény, sklady – 30€

Na stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom k bytovým domom a ostatným budovám

• garáže s jedným alebo dvoma miestami – 50€
• na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť –  50€
• na vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 50€
• na spevnené plochy a parkoviská – 50€
• na stavby s doplnkovou funkciou, napr. prístrešky, sklady – 50€

Ďalšie poplatky platíte v prípade predĺženia platnosti stavebného povolenia alebo ohlásenia jednoduchej, drobnej stavby. Môžete si ich pozrieť v aktuálnom znení zákona o správnych poplatkoch z roku 2023.

Nový stavebný zákon

S novým zákonom by sa mali zmeniť poplatky za stavebné konania. Poplatok sa po novom bude odvíjať od ceny investície – 1,25 % stavebných nákladov. Ak požiadate o stavebné povolenie po tomto dátume, budete platiť vyššie poplatky ako doteraz.

Kde podať žiadosť a koľko trvá jej schválenie

Žiadosť o stavebné povolenie sa vybavuje na stavebnom úrade. Stavebný úrad má 60-dňovú lehotu na vydanie rozhodnutia v prípade, ak ste doložili všetky prílohy a žiadosť je kompletná. Stavebné povolenie je potrebné vybavovať v dostatočnom predstihu. Do procesu schvaľovania môžu vstúpiť ďalšie faktory, ktoré sme nespomenuli v postupe, a tak sa celý proces môže ešte predĺžiť. Priemerná dĺžka stavebného konania na Slovensku je 286 dní a inštitúcie majú 30 dní na vyjadrenie.